CONDOMINIO: LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA RIFORMA
Il Parlamento ha definitivamente approvato la riforma del condominio. La commissione Giustizia del Senato ha infatti approvato il 20 novembre 2012 il disegno di legge che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.
In particolare, il nuovo disegno di legge cerca di armonizzare le norme del codice con le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, ma ha anche introdotto alcune significative novità.
Proponiamo di seguito una tabella recante i punti più importanti della riforma :
| AMMINISTRATORE |
Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Non è necessaria l’iscrizione ad un registro (previsto dalla disciplina transitoria) ma restano alcuni requisiti necessari come : godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale). La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore. |
| Animali | L’articolo 16 del disegno di legge stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia“. |
| Assicurazione amministratore | L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.”. |
| Conto corrente condominiale obbligatorio | Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 del disegno di legge) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. |
| Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni | Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall’articolo 2 del disegno di legge) prevede che in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. |
| Riscaldamento e impianti comuni | E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. |
| Sito internet | Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. |
| Tabelle millesimali | Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. |
| Videosorveglianza | Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
